Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davası; bir taşınır veya taşınmaz malda birden fazla kişinin paydaş olduğu durumlarda, bu ortaklığın sona erdirilerek bireysel mülkiyete geçilmesini amaçlayan bir dava türüdür. Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan malvarlığı unsurlarında taraflar, bu dava yoluyla ortaklık ilişkisini sonlandırabilir.

Bu dava, sonuçları itibarıyla tüm paydaşları etkileyen ve çok taraflı olarak yürütülen bir yargı sürecidir. Örneğin, davayı açan kişi dava sürecinde feragat etse bile, diğer paydaşlardan biri davanın devamını talep ederek sonuca ulaşılmasını sağlayabilir.

Ortaklık Nasıl Giderilir?

İzale-i şuyu davası iki şekilde sonuçlandırılabilir:

1. Aynen Taksim (Birebir Paylaşım): Malın fiziksel olarak bölünebilmesi durumunda, her paydaşa kendi payına düşen kısmın verilmesi yoludur. Örneğin, iki eşit parçaya ayrılabilen bir arsanın taraflar arasında bölüştürülmesi bu kapsamda değerlendirilir.

2. Satış Yoluyla Paylaşım: Eğer aynen bölüşüm mümkün değilse, ortak mal satışa çıkarılır ve satıştan elde edilen bedel paydaşlar arasında oranlarına göre dağıtılır.

Arabuluculuk Şartı

Paydaşlar arasındaki bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulmalıdır. Bu sürece başvurulmadan doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilecektir.

Dava Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır ya da taşınmazda hak sahibi olan tüm paydaşlara karşı açılır. Ortaklardan biri tek başına diğerlerinin rızasına ihtiyaç duymaksızın bu davayı başlatabilir. Ancak tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Bir paydaş vefat etmişse, mirasçıları davaya dahil edilmelidir. Aksi halde mahkeme davayı sonuçlandıramaz.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Taşınmazla ilgili ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Örneğin, mal Bakırköy’deyse yetkili mahkeme Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Mahkeme Harç ve Giderleri

• Satış halinde: Ortaklardan birinin payına düşen bedele göre binde 11,38 oranında harç alınır.

• Aynen taksim halinde: Gayrimenkul değerinin binde 4,55’i oranında harç alınır.

Başta dava masraflarını davayı açan taraf ödese de, sonunda bu giderler tüm paydaşlara payları oranında yükletilir.

1. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taraflar malı nasıl paylaşacaklarına dair bir anlaşmaya varabilirlerse, bu durum mahkemeye bildirilir ve hakim bu doğrultuda karar verir. Ancak uzlaşma olmazsa, hakim aynen bölünebilirlik şartlarını inceler (MK m. 699/2). Malın fiziksel özellikleri, imar durumu ve değer kaybı gibi hususlar dikkate alınarak aynen taksimin mümkün olup olmadığı değerlendirilir.

Eğer bölünecek parçaların değeri eşit değilse, düşük değerde kalan paya denkleştirme yapılabilir. Taraflar arasında anlaşma olmadan hakim, taşınmazı keyfi şekilde pay edemez.

Ayrıca, taşınmazda kat mülkiyeti kurulması mümkünse, satışa gidilmeden önce bu seçenek mutlaka değerlendirilmelidir.

2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Malın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değilse, ortaklık satış yoluyla sona erdirilir. Satış işlemi mahkeme değil, satış memurluğu ya da icra dairesi aracılığıyla açık artırma şeklinde yapılır. Ancak tüm paydaşların yazılı rızasıyla satış sadece kendi aralarında da gerçekleştirilebilir.

Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç vb. unsurlar varsa ve bu unsurlar bazı paydaşlara aitse, bu husus satış bedelinin dağıtılmasında dikkate alınır. Muhdesatın (bütünleyici parçaların) kime ait olduğunun tapuda şerhli olması veya tüm paydaşların bu konuda uzlaşması gerekir. Muhdesatın değerinin taşınmazdan ayrı tespit edilerek toplam değer içerisindeki oranı belirlenir ve bu oranlar üzerinden bedel paylaştırılır (Yargıtay 14. HD, K.2021/398).

Muhdesatın Kime Ait Olduğu Tartışmalıysa

Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç gibi unsurların kime ait olduğu hususu tartışmalıysa, bu konu ayrı bir dava olan muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile çözümlenmelidir. Bu dava sonuçlanmadan, izale-i şuyu davası nihayete erdirilemez. Mahkeme, aidiyet davasının sonucunu bekletici mesele yapar.

Eğer muhdesat üçüncü bir şahsa aitse, bu kişi satıştan herhangi bir bedel alamaz (Yargıtay 14. HD, K.2021/717).

Sonuç

İzale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine son vererek tarafların bireysel mülkiyete geçişini sağlayan hukuki bir yoldur. Bu dava, hem hak arayan mülk sahibinin ferdi mülkiyet hakkını korur, hem de tüm paydaşların menfaatlerini dengelemeyi amaçlar.