Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca kira sözleşmesi devam ettiği sürece bu dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu nedenle davanın, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirim yapılması gerekir. Aksi takdirde belirlenen yeni bedel bir sonraki dönem için uygulanacaktır.

Kira tespitinde üç ana durum değerlendirilir:

1. Sözleşmede kira artış oranı varsa: Bu oran, TÜFE artış oranını geçemez. Geçiyorsa kiracının dava açma hakkı doğar.

2. Sözleşmede artış oranı yoksa: Kiraya veren, yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.

3. Beş yıllık sürenin sonunda veya uzun süreli sözleşmelerde: Bu durumda TÜFE oranı ile bağlı kalınmaksızın emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet dikkate alınarak yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenir.

Kira Tespit Davası Açılabilmesi İçin Şartlar:

• Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır (yazılı veya sözlü).

• Davayı açan kişinin hukuki yararı bulunmalıdır.

• Dava, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, TBK m.138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” ilkesine dayanır. Sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların öngöremeyeceği olağanüstü bir durum ortaya çıkar ve bu durum borçlunun edimini yerine getirmesini aşırı ölçüde zorlaştırırsa, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını ya da uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönmeyi talep edebilir.

Bu dava sadece konut veya çatılı işyeri kiralarıyla sınırlı değildir. Tüm kira sözleşmelerine uygulanabilir. Uyarlama davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak ifa güçlüğü ortaya çıktığında gecikmeksizin açılması tavsiye edilir.

Uyarlama Davasının Şartları:

1. Geçerli bir kira sözleşmesi olmalı.

2. Sözleşmeden sonra öngörülemeyen olağanüstü bir durum doğmalı (örneğin pandemi, dövizdeki ani artış).

3. Bu durum borçludan kaynaklanmamalı.

4. Borçlu edimini ifa edemeyecek ya da çok zor ifa edecek hâle gelmiş olmalı.

5. Borçlu edimini ya henüz ifa etmemiş ya da ihtirazı kayıtla ifa etmiş olmalıdır.

Hâkim, bu şartlar oluşmuşsa sözleşmeyi yeni koşullara göre uyarlayabilir. Uyarlama mümkün değilse, sürekli borç ilişkilerinde fesih yoluna gidilebilir.

Kira Tespiti ile Uyarlama Davası Arasındaki Temel Farklar

1. Dayandıkları Hukuki Dayanak:

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri kapsamında düzenlenmiştir. Uyarlama davası ise TBK m.138 uyarınca “aşırı ifa güçlüğü” ilkesine dayanır. Yani tespit davası kira ilişkilerindeki olağan artış düzenini, uyarlama davası ise öngörülemeyen ve olağanüstü ekonomik durumları esas alır.

2. Uygulama Alanları:

Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarıyla sınırlıdır. Buna karşılık uyarlama davası tüm kira sözleşmeleri için uygulanabilir. Yani örneğin bir arsa kiralamasında sadece uyarlama davası açılabilirken, kira tespiti mümkün değildir.

3. Dava Açma Zamanı:

Kira tespit davası, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Aksi hâlde tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Uyarlama davasında ise böyle bir süre koşulu bulunmaz. Aşırı ifa güçlüğü doğduğu anda, süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabilir.

4. Dava Açma Sebebi ve Şartlar:

Kira tespit davasında, sözleşmede kira artış oranı yoksa veya beş yıllık süre dolmuşsa dava açılabilir. Yani bu davalar sözleşmeye dayalı “düzenli artış” sisteminin işlemediği durumlarda gündeme gelir.

Uyarlama davasında ise olağanüstü bir ekonomik durum (örneğin kur şoku, pandemi, enflasyon sıçraması gibi) sonucu sözleşmenin tarafı olan borçlu edimini yerine getirmekte aşırı zorluk çekiyorsa, mahkemeye başvurma hakkı doğar.

5. Mahkemenin Dikkate Aldığı Ölçütler:

Kira tespit davasında, TÜFE oranı, emsal kiralar ve taşınmazın durumu dikkate alınarak kira bedeli belirlenir. Beş yıl dolmamışsa sadece TÜFE sınırı geçerli olur; beş yıl dolmuşsa hâkim artık emsalleri ve hakkaniyeti dikkate alır.

Uyarlama davasında ise mahkeme kira artışını veya sözleşmenin devamını değil, olağanüstü durumun getirdiği dengesizliği esas alır. Kira bedelinin yeni şartlara uygun şekilde uyarlanması veya uyarlama mümkün değilse sözleşmenin feshine karar verir.

6. Geriye Dönük Etki Durumu:

Kira tespit davasında, davanın süresi içinde açılması şartıyla mahkeme, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacak şekilde karar verir. Yani dava açılması gecikmezse belirlenen bedel geriye yürüyebilir.

Uyarlama davalarında ise dava tarihinden önce yapılan ödemeler, sadece ihtirazî kayıtla yapıldıysa geri istenebilir. Aksi hâlde mahkeme, sadece dava tarihinden sonraki dönem için uyarlama kararı verebilir.

7. Fesih Talebi:

Kira tespit davalarında sözleşmenin feshine yönelik bir sonuç doğmaz. Dava yalnızca kira bedelinin güncellenmesini amaçlar.

Uyarlama davalarında ise sözleşmenin devamı mümkün değilse, borçlu terditli olarak feshini talep edebilir. Yani öncelikle uyarlama istenir, bu mümkün değilse fesih gündeme gelir.

Sonuç Olarak

Kira tespit davası, öngörülebilir kira artışlarını dengelemek amacıyla düzenlenmiş, teknik yönü ağır basan bir yoldur. Uyarlama davası ise, öngörülemeyen ve olağanüstü şartlarda kira ilişkisini sürdürebilmek adına sözleşmenin adil hale getirilmesini sağlar. Hangi davanın açılacağı; kira ilişkisinin türüne, süresine ve ekonomik koşulların etkisine göre değişmektedir.